384 Раздел X

384 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ! Глава 38. Оценка недвижимости 335 Стоимость участка земли определяется в зависимости от его назначения и наличия достаточного количества достоверной рыночной информации методами сравнения продаж (см. ниже), остаточной стоимости земли или капитализации арендного дохода (см. ниже); а при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде -применением действующих нормативных методик, установленных государством. В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей опенки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек (стоимость материалов, изделий и оборудования; заработная плата строительных рабочих; стоимость строительных машин и механизмов; стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-склалские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; прибыль и накладные расходы подрядчика), косвенных издержек (расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ; стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля: оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; стоимость финансирования строительства; расходы на рекламу, маркетинг и пролажу объекта; административные и другие расходы застройщика) и прибыли предпринимателя. П од накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Обшая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по каждой из следующих позиций: исправимый физический износ (за счет плохой эксплуатации, его еще называют отложенным ремонтом); неисправимый физический износ; исправимый функциональный износ (вызывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или модернизации -ввиду их отсутствия или ненадлежащего состояния в существующем сооружении, что противоречит современным рыночным стандартам; может также вызываться сверхулучшениями - характеристиками и элементами, подлежащими демонтажу, поскольку их наличие неадекватно современным требованиям рыночных стандартов); неисправимый функциональный износ; I внешний (экономический) износ. филиал банка